マンションを財産分与する方法

離婚問題

マンションを財産分与する方法

千葉法律事務所 所長 弁護士 大西 晶

監修弁護士 大西 晶弁護士法人ALG&Associates 千葉法律事務所 所長 弁護士

離婚を検討するとなったとき、これまで夫婦で築き上げてきた財産をどのように分けるのかという財産分与の問題は避けては通れません。

この財産分与の際に、夫婦のいずれか又は夫婦が共同でマンションを所有しているという事情がある場合には、そのマンションをどのように財産分与するのかは一つの大きな課題となります。

この記事では、所有マンションが財産分与の対象になるのか、どのように財産分与されるのか、またマンションを財産分与する際の注意点等について解説します。

マンションは財産分与の対象になるか

まず、所有マンションは、そのすべてが財産分与の対象になるのでしょうか。
財産分与とは、婚姻期間中に夫婦が協力して築き上げてきた財産について両者に公平に分けるという制度です。

したがって、夫婦のいずれか又は共同で、婚姻後に購入したものであれば、それは基本的に婚姻期間中に夫婦が協力して築き上げた財産であるといえ、原則として、財産分与の対象になります。

ただし、購入資金をどちらかの婚姻前の貯金から出した場合等、婚姻期間中に夫婦が協力して築き上げた財産と言えない場合には、財産分与の対象にならないこともあります。

親から相続したマンションの場合

では、婚姻期間中に親から相続したマンションは財産分与の対象になるでしょうか。
相続とは、被相続人である親族(親が多いと思います)が亡くなった場合に、被相続人の財産を相続人が承継する制度です。

財産分与は、先ほども述べたように、婚姻期間中に夫婦が協力して築き上げた財産を公平に分ける制度です。

夫婦の一方の親族が亡くなった場合に、その夫婦の一方が承継して得た被相続人の財産は、夫婦で協力して得たものではなく、法律に従って取得したものに過ぎないため、財産分与の対象とはなりません(特有財産と呼ばれます)。

別居後に購入したマンションの場合

では、別居後に夫婦の一方が購入したマンションはどうでしょうか。

先ほどから述べている財産分与の性質からして、財産分与の対象となるためには、その財産が、夫婦が協力して築き上げた財産だといえる必要があります。したがって、財産分与の対象となる財産は、婚姻時から別居時までに取得された財産ということになります。

そのため、原則として別居後に購入されたマンションは特有財産となり、財産分与の対象にはなりません。

離婚時にマンションの財産分与をする方法

では、所有マンションが財産分与の対象となる場合、財産分与をする方法としてはどのようなものが考えられるでしょうか。

以下では、所有マンションを財産分与する方法を紹介します。

どちらかが住み続ける

まず、考えられる方法としては、所有マンションに夫婦のどちらか一方が住み続けるという方法です。

この場合には、所有マンションの評価額を出した上で、その価値(評価額)の半分を、住み続ける方が他方に対して渡すことにより財産分与することになります。

価値の半分の渡し方として、思いつきやすいのは現金や預貯金等だと思いますが、それ以外にも、別の同価値の不動産を渡すというような方法も考えられます。

売却

次に考えられる方法としては、所有マンションを売却して、売却代金を半分ずつ分けるという方法です。

この方法は、評価額というような概念上の数字を用いることなく、実際に売却して得られた代金を折半すれば良いだけなので、とても分かりやすい方法です。

夫婦のいずれもが、所有マンション自体を持ち続けたいという強い意思がない場合には、マンションを売却してその代金を分けるという方法が簡便です。

マンションの評価方法

マンションの評価方法については、不動産販売会社の査定を受ける、不動産鑑定士に鑑定を依頼する、固定資産税評価額・路線価等を元に評価する等の方法があります。

マンションのみならず、戸建ての家の価値を知る方法も同じです。実務上は、固定資産評価額を元に評価する方法や、不動産販売会社の査定を受ける方法が取られることが多いです。

これらの評価方法のいずれを取るかにより、評価額は大きく変わります。その時々の状況によってもどの評価方法を取るのが適切なのかは変わってきます。

どの評価方法を取るべきかの判断ができない場合も多いと思いますので、どの評価方法を取るべきか迷ったら専門家である弁護士に相談して決めることが大事です。

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所有者が変わる場合は名義変更を忘れずに

財産分与により、所有者が変わる場合には名義変更を忘れないようにしましょう。

名義変更をしないままにしておくと、現在所有者ではない夫婦の一方に対して固定資産税の請求がされたり、すでに所有者ではない夫婦の一方が、登記が自分のもとに残っていることを良いことに、他の人に売却をしてしまう等のトラブルが生じてしまう可能性があります。

こうした無用なトラブルを避けるためにも、所有者が変わった場合には、必ず名義変更をするようにしましょう。

マンションの頭金を特有財産から出していた場合、どのように財産分与すればいい?

マンションの頭金を、夫婦の一方が婚姻前から所持している預貯金から出している等、特有財産から出していた場合、どのように財産分与すればよいのでしょうか。
この場合には、主に2つの方法が考えられます。

1つは、財産分与の対象を考える際に、頭金部分は特有財産で財産分与の対象とはならないので、頭金の割合を除いた部分を財産分与の対象とするという方法です。

もう1つは、分与の割合を考える際に、頭金分を寄与割合に上乗せする方法です。
通常、財産分与は対象財産を折半する方法で行われますが、寄与割合によって分与割合が変わることがあるため、その点で考慮するということです。

前者の方法は、マンションが1つだけであれば問題ないですが、いくつも同じようなマンションがある場合には、計算が煩雑になる可能性があります。後者の方法は、煩雑さは軽減されますが、どの程度寄与割合として考慮すべきか、という問題があります。

マンションの財産分与でかかる税金

マンションを財産分与する場合、分与する側にもされる側にも税金がかかることがあるため、注意が必要です。

まず、分与する側については、譲渡所得税がかかる場合があります。
財産分与で渡した不動産等の時価が購入価格を上回っているような場合には、利益があると認められ、譲渡所得税がかかります。なお、場合によっては贈与税がかかる可能性もあります。

次に、分与される側については、不動産取得税がかかる場合があります。
清算の意味で夫婦の財産を分け合う場合には、新たに不動産を取得したわけではないので、この税金はかかりませんが、離婚後に夫婦の一方の生計を維持するため、マンションが分与された場合には、分与された側は新たに不動産を取得したことになるので、この税金がかかります。

また、登記を変更する際に、登録免許税を納める必要があります。

マンションの財産分与に関するQ&A

婚姻前に購入したマンションで家賃収入があります。家賃分は財産分与の対象になりますか?

婚姻前に購入したマンションは、これまで述べてきた通り、特有財産となり、財産分与の対象とはなりません。しかし、婚姻後、マンションを賃貸した結果として発生した家賃については、財産分与の対象となる可能性があります。
マンションを賃貸し続けるためには、維持管理が必要ですが、婚姻後の維持管理は夫婦が共同して行ったものと考えられる場合があります。
その場合、維持管理の結果得られた賃料は夫婦が共同して築き上げた財産となるので、財産分与の対象となるのです。

夫が私に内緒で投資用にマンションを購入していました。結婚後に購入されたもので、ローンが残っています。これは財産分与の対象になりますか?

財産分与の対象は、婚姻時から別居時までに取得された財産なので、婚姻後に購入されたものであれば、原則として財産分与の対象となることはこれまで述べてきた通りです。
ローンが残っていたとしても、この原則は変わらないので、財産の時価が残ローンより高い場合(アンダーローン)には、財産分与の対象になります。
なお、財産の時価が残ローンより低い場合(オーバーローン)には、そもそも分けるべき財産がないことになります。

マンションの管理費や修繕積立金は財産分与の対象になりますか?

マンションの管理費や修繕積立金は、積み立て保険のように何か返金が予定されているわけではなく、その目的も所有しているマンションの管理や修繕に利用されるものであるので、夫婦で築き上げた財産ということはできません。
よって、財産分与が夫婦で築き上げた財産を公平に分け合う制度であることからすると、マンションの管理費や修繕積立金は財産分与の対象とならないと考えることが多いでしょう。

マンションの財産分与を有利に進めるためにも、弁護士に相談してみましょう

以上述べてきたように、マンションの財産分与は、そもそも財産分与の対象となるのかというところから始まり、財産分与の仕方やマンションの評価方法等、多くの問題を含んでいます。

自分がマンションを所有しているという場合はもとより、相手方がマンションを所有しているという場合でも、相手方に言われるまま財産分与してしまうと、損をすることになりかねません。

マンションの財産分与を有利に進めるためにも、一人で悩まず、まずは専門家である弁護士に積極的に相談するようにしましょう。

千葉法律事務所 所長 弁護士 大西 晶
監修:弁護士 大西 晶弁護士法人ALG&Associates 千葉法律事務所 所長
保有資格弁護士(千葉県弁護士会所属・登録番号:53982)
千葉県弁護士会所属。弁護士法人ALG&Associatesでは高品質の法的サービスを提供し、顧客満足のみならず、「顧客感動」を目指し、新しい法的サービスの提供に努めています。